2011年，天津將有超過20萬平方米寫字樓進入市場，新增商鋪供應量則將達到38.6萬平方米。僅這組粗略統計的數字，與2010年相比，天津的商業地產供給量上漲幅度就已經超過兩成。同時，今年天津商業地產項目的布局也將從小白樓、濱江道等幾個傳統商圈擴展到南開、河東、紅橋等多個區域。隨著外圍商圈在商業、商務等方面功能的加強，天津2011年的城市商圈布局也將面臨重新洗牌和升級發展。
從天津目前可統計的商業地產項目市場表現來看，2011年天津新開商業地產項目將凸顯出地位更趨主流化、產品更趨精品化兩大特點。
據不完全統計，天津市正在加速建設及籌劃實施的百貨中心項目約有19家，2011年預計投入運營的商鋪有韓國樂天百貨、大悅城、仁恒等6個項目。2011年新建商業地產項目中有70%以上為城市綜合體形式，即將居住、辦公、商業、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能融合為一站式消費模式，滿足城市消費人群快節奏生活的各種需求。
綜合體開發模式將居住和商業功能整合，為商業項目聚集了先天的消費基礎，并由此推升商業地產的身價。據高力國際最新統計，2010年天津優質商鋪市場整體空置率為11.75%，同比下降5.41個百分點；平均租金每月每平方米492.68元，同比上漲1.19%。另外，2010年天津寫字樓市場的整體平均租金同比漲幅也有5.4%，達到每天每平方米3.09元。業內人士預計，2011年天津商業地產項目租金可能會比2010年再上漲3-5%左右。
奢侈品牌扎堆進津
除了租金上漲外，商業地產引入的旗艦店或百貨品牌也越來越奢侈化，每個新建商業項目中幾乎都有幾個“最”品牌，消費和設施水平都瞄準中高檔或高檔消費人群。例如，東馬路商圈的樂天百貨天津店定位于中高端消費人群，其早前的招商活動中與120多家世界著名品牌集團達成合作意向，其中除了歐萊雅、寶潔、H&M、Kose、Kanebo等中高檔大眾消費品牌外，雅詩蘭黛、歐舒丹、Bvlgari、Armani、Zegna、FENDI、FANCL、SISLEY、Paul Smith等大批奢侈品牌的入駐意向更為強烈。
除了百貨消費品牌外，定位于青年消費的大悅城將在天津引入國內最頂級的綜合影劇院、劇院式真冰溜冰場等休閑奢侈品；老城廂、河東、西站等多個商圈的新建商業地產項目都已確定引進設備最先進的影院、KTV等娛樂設施；富力、恒大等企業將在今年亮相的綜合體項目都將興建五星級以上豪華酒店……高端化已經成為2011年天津商業地產的必然趨勢。
地鐵串起三大新興商圈
“萬達開業后我去過幾次，不過因為現在地鐵還沒有開通，公交很慢也很擠，所以我還是更期待東馬路新商場的盡快開業。”24歲的OL陳曉屬于“消費控”青年，從購物到就餐、K歌，她都是達人。因此，對于新開業的各種綜合體商業項目她都特別關注，而交通暢達的商圈則是她和朋友更加青睞的去處。“我是‘無車族’，所以出去玩會選擇公交和地鐵方便的地方，比打車劃算。我們一些開車的朋友則會特別挑剔停車位寬裕的地方才會去，否則要浪費很多時間找車位不說，有時對周邊停車位不了解還會遭遇抄牌。”
天津百貨商業協會秘書長王炳東表示，東馬路、河東商貿區和西站是2011年最受關注并且即將快速成熟的三大商圈，交通條件能否與商圈營業相結合是這些商圈能否快速成熟的關鍵，同時也決定著商鋪或商場的前期回報率和租金上漲速度等多項成長數值。對于天津的交通路網建設來說，2011年也同樣是具有里程碑意義的一年。據了解，經過多年緊張的施工，天津西站計劃于今年6月底竣工，并將與京滬高速鐵路同步投入使用；地鐵2、3、9號線也將在年內相繼竣工通車。
交通擁堵讓正在興建和逐步開通的地鐵對于商業地產項目來說已經成為考核指標之一。坐擁2條地鐵入口的東馬路商圈、緊鄰地鐵4、5號線的河東商貿區以及即將于2011年開通地鐵的西站商圈等，都是借助地鐵優勢而人氣大漲，同時也成為年輕消費群體聚集的新熱點。另外，各商圈的目標消費人群也都盡力輻射環城四區或濱海新區的消費者，交通條件在此方面顯得更為重要。據了解，紅星商業廣場、河東萬達廣場位于市區連接濱海新區的戰略要道津濱大道上，東連濱海、西接中心城區，距離機場10分鐘車程，港口25分鐘，車站5分鐘車程；西站商圈依附天津西站的交通樞紐體系，將實現出租車、公交和地鐵交通相互交錯的交通體系等。
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